适度放松调控政策的风向在2022年开局之时得到延续。
继北海下调住房公积金贷款首付，成为今年全国首个降低首付比例的城市后，近日，自贡也调整了公积金贷款政策，放宽住房套数认定标准，取消“认房又认贷”。
据不完全统计，截至1月19日，本月全国房地产调控政策出台次数已累计超过33次，高于政策高峰期2021年12月份的一半，已有重庆、济南、青岛、北海、南宁和自贡等多地通过提高贷款额度、降低首付比例、降低首套房认定标准或异地贷款难度等方式放松公积金贷款。
那么，房贷政策暖风频吹释放什么信号?专家对此怎么看?
公积金贷款降低首付比例
根据北海市住房公积金管理委员会，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由60%下调至40%。
四川省自贡市成为出台相关政策的第二个城市，其废除了实行超过三年半的公积金贷款“认房又认贷”的认定标准，从而使得更多购房者可以按照首套房的贷款比例认购住房。
1月18日，自贡市住房公积金管理中心发布通知称，“为进一步促进房地产市场良性健康发展，服务人才强市战略，支持住房公积金缴存职工住有宜居”，明确放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准，执行有效期三年。值得一提的是，自贡从2018年5月1日起实行“认房认贷”，彼时该政策出台的目的是为了“保障刚需，支持住房改善，遏制投资，防控公积金流动性风险，保障缴存职工权益”。
根据新政策，住房套数的认定标准为：既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行;有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
据了解，在申请公积金贷款时，自贡规定首套房首付款比例不得低于20%，第二套房首付款比例不得低于40%，并且住房公积金贷款不支持购买第三套及以上住房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，自贡此次取消“认房又认贷”的规定，成为继北海后全国第二个调整首付比例的城市，具有积极的信号意义。
根据自贡过去的老政策，对于首套房的认定，必须符合“无房无贷”，即无住房、无公积金贷款记录或未偿清商贷。而根据目前新的政策，首套认定只需要符合“无贷”要求，换句话说，不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷，都可以按首套房的方式进行。类似规定，显然降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的首付比例认购住房，即从首付40%下调到20%，显然具有非常好的刺激效应。
中央多次强调支持合理住房需求
去年12月10日，中央经济工作会上提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”后，住建部、央行、银保监会等多个部门陆续多次强调要支持合理住房需求。
12月26日，住建部部长王蒙徽表示，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。12月27日，中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房者合理住房需求。银保监会此前也表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
从多部门的表态来看，合理住房需求既包括刚性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，今年房贷政策是趋松的，主要是利率下滑、贷款审批流程缩短，估计部分城市可能会出现由“认房又认贷”转为“认房不认贷”，对首次改善需求或者说置换需求，可能会有一个政策放松，这样他们就可以享受首套房的利率和首付比例。
严跃进也指出，从北海和自贡公积金贷款政策调整来看，有三点值得关注。第一、调整的原因和公积金流动性不断趋于宽裕有关，也和当前此类城市激活住房消费等有关。第二、类似调整说明，房贷首付比例下调的政策，会率先在公积金领域得到体现，而后续商业银行贷款方面的首付比例也有可能下调。第三、首付比例下调比贷款利率下调的效应要更大，客观上更容易激活房地产市场的交易行情。
专家：料更多城市跟进
中原地产首席分析师张大伟指出，公积金政策是各地方可以执行的最没有成本的救市工具，由于公积金贷款额度不高，不会造成购房者投机，同时使用公积金贷款的大部分是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号。
调控政策持续放松的背景是，2021年下半年以来，全国房地产市场呈现出低迷状态。
国家统计局的数据显示，2021年全国商品房销售规模增速处于历史的较低水平，其中，全国商品房销售额同比增速甚至达到2015年以来的最低位。据了解，2015-2020年，全国商品房销售额同比增速分别为14.4%、34.8%、13.7%、12.2%、6.5%和8.7%。
实际上，自2021年10月份以来，住建部、央行、银保监会、证监会等部门表态支持房地产行业平稳健康发展，从融资、土地、购房等多个维度进行政策的适度放松。购房方面，已有多个城市降低房贷利率、提高放款速度，此外亦有不少城市出台政策进行人才补贴和购房补贴。
国金证券在其报告中指出，缓解房企现金流压力有三个途径，即加大经营性现金流入(改善销售)、加大投资性现金流入(加快出险房企资产出售速度)和加大融资性现金流入(股权和债券融资)，其认为后两者突进“对房企而言只是短期续命”，只有“在销售方面加以改善，才能真正解决本轮危机”。
基于上述逻辑，不少证券机构预期将会有更多城市出台政策以改善销售环境。国金证券指出，预计未来在下调房贷利率、二三线城市放开限购限贷、下调二套房首付比例、预售资金监管合理化微调等方面或将有更多城市跟进。严跃进预计，后续全国其他城市也会积极跟进，甚至包括商业银行贷款等方面也会有降低首付的动作和表现。
