早在2019年，同事就询问我一个问题：作为资深的财经工作者，你看现在的房价下还能不能买房子？我的回答是如果全款买房，任何时候都可以买买买，如果是按揭或者贷款买房的，就涉及负债率，我建议慎重，因为当时的房地产市场随时有可能掉头，而有关房地产的贷款政策随之会出现较大的波折或者对冲性调整。转眼间，三四年过去了，追问如何看待当前住房市场的人不减反增，住房作为生活的重要经济组成，始终是无法回避的现实问题。
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边际效应与成熟市场
大家都知道边际效应这个词，也大体知道其含义，即其他投入固定不变时，连续地增加某一种投入，所新增的产出或收益会逐渐减少。也就是说，当增加的投入超过某一水平之后，新增的每一个单位投入换来的价值会下降。现代经济学家经常从两个角度去解释边际效用递减规律，一是从人的生理和心理的角度去解释，即贝勃定律，当人经历强烈的刺激后，再施以同样的刺激对他来说就显得轻微；效用即满足程度，随着同样刺激的反复进行，程度会明显下降。二是从物品多用途的角度来进行解释，同类物品的边际效用随着用途重要性的递减而递减，也就是说消费者总是将购买的第一个物品用在最重要的用途上，而同类的第二个物品会用在次重要的用途上。
房地产经济也存在类似的问题，即第一需求满足后，继续买买买的消费欲望会明显下降。无论是从宏观系统来看，还是微观消费单元观察，边际效应在住房供求上同样适用。
从全社会角度来看，敢为人先，边际效应最大。中国的改革开放历程，从最初引进西方管理制度等一些生产关系以及商业模式开始，包括引入市场经济，建设大型商超、百货大楼等实体市场模式，包括现在的电子商务和跨境贸易等等，第一批下水的人，创造的价值最大，获取的回报最高，之后便是边际效用递减，最后入场的往往是铩羽而归。现在实体市场的平均利润率已经低于社会平均利润率，而广义的电商其竞争激烈程度尤甚于实体市场。从房地产市场来看，也存在着一样的规律，现在房地产行业的市场回报率，早已经回归社会平均利润水平，而众所周知十年前二十年前的房地产行业属于暴利行业，创造了几任首富和众多商业神话，而现在的房地产市场已进入成熟阶段。
住房是资产还是负债
作为住房的购买者，更关注的是我的资产它到底是不是资产的问题。住房理论上来说，当然是资产，但在现有商品房制度下，它是负债还是资产，还真是个两说的事情。
如果你是全款购房，取得的住房在房产价格下行时，无非是资产价格缩水。但如果你在购房时是贷款或是按揭的，那么这一房产，就是你的部分负债。如果你是以投资的理念进行房地产交易，其实你投资的不是住房，而是金融衍生品。这个时候，你必须考虑净负债，即净金融负债，也就是金融负债减去金融资产，是债务人实际上已投入的债务资本。如果不存净负债，那么恭喜你，你手上的住房还是净资产。
只要你不是全款买房，那么住房要想成为净资产就有前提，那就是房价必须在上涨，同时房价的涨幅要高于为购买住房而承担的贷款或贷款性金融产品而负担的利息或成本。这时候住房才符合资产的属性，即它有正向收益。
住房一旦和金融交织在一起，住房就具有了两面性，一面是资产，另一面是债务，是净资产还是净债务，得看房地产市场处于上升期还是下行期。
就住房本身来说，钢筋水泥的价值是不可能上涨的（恶性通胀除外），住房价格的上行，是由于土地等无形资产价值上升的结果。这一点，其实在其他商品上也可以简单地做到，以更常见的汽车为例，我们已经很习惯了汽车作为商品是一入手就贬值的概念，当然这是商品的天然属性，其他商品也是如此，如果修改一下规则，规定对汽车实行严格的限牌制度，假设汽车牌照按照商业用车40年，居民家用70年，允许交易，并且即日起不再无偿投入新的号牌，而是采取招拍挂的方式极少量地向社会投放号牌，那么我们在用的汽车哪怕再破再小再旧，也会价格暴涨。当然，汽车的金属和玻璃等有形部分还是正常贬值，但是其无形资产部分，即号牌那块小小的铁皮，价格会一飞冲天。
所以，住房作为资产有可能是真实的财富存在，也有可能是虚拟的无形资产。但是为购买住房而承担的债务是百分百的真实。只要你办理了相应的贷款，即使房子一文不值，相应的房贷一分也不会少，还贷也一天不能耽搁。
投资住房与变现可能
中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，再次重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。现实生活中，确实存在着把住房买卖当做投资的普遍现象。当前来看，投资住房不是好的选择。对投资住房不看好的原因，倒不是在于公众所顾虑的为了提振消费而打压房地产的推测，这种担心的逻辑其实并不能成立，只要把房地产当作普通商品，把住房买卖纳入消费品监测观察，就可以把消费的盘子和增速都提上来。而历史反复告诉我们，必须坚信党和政府有能力做到承诺的事项，包括“房住不炒”。
一切价值源于稀缺性。这也是经典经济学的定义来由，即经济学是为了解决有限供给和无限需求的矛盾而存在的科学。稀缺性是因为供给小于或者说是远小于需求，才造成了相应商品或者说物品的价值不菲。普通的住房并不具备稀缺性，如果在局部区域确实是存在稀缺性，我们要考虑的其实是两个方面的原因：一是作为局域，城市规划出现了缺陷，将生产功能区、商务工作区与居住区规划相隔过远，造成就近的居住供给严重不足，价值上升。二是作为整体，城市集中了过多的资源，吸纳的人口超过了合理的承载能力和合适的成本管控，造成过剩的长期拥堵与相对短缺却不能解决的背离，应当将超饱和的资源向周边区域疏解。
按照最近这次中央政治局会议的精神，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房，经济环境和房产市场环境将稳步趋于健康。只有流动性充沛时，住房才是财富，也就是说房子要能卖得出去，要能变现才行，能变现的房子才是资产才是财富，否则就只是纸面价值。如果预期会成为有价无市，说起来资产价格很高，但是卖不出去，甚至作为资产，缩水后仍然不能脱手，只有单向的流动，那怎么能成为好投资呢？
用好规律与做好博弈
按照国家统计局的公开数据， 2022年我国的城镇化率达到了65.22%。城镇化是现代化的必经之路，国际上一般认为城镇化率30%—70%是城镇化的快速发展区间。1996年，中国常住人口城镇化率达到30.48%，经过20多年的发展，已经接近70%，东部沿海已经大面积超过70%，这也意味着未来的城镇化速度较前五年前十年将有所放缓，城镇化进入后半场。从现有规律来看，在城镇化发展的中后期，城镇化率增幅呈现前高后低的态势，对新增住房的需求会同比例下降。另一方面，我国的老龄化进入新阶段。联合国卫生机构组织定义65岁及以上的老年人口与全国人口的比例超过14%的时候为老龄社会，当这一比例超过20%时，说明该国家或地区已经转变为深度老龄社会。2021年，我国正式进入老龄社会，65岁及以上老年人口占比达到14.2%，2022年末，我国65岁及以上老年人口占比已达到14.9%。老年人口增多的同时，出生人口近年来一直在下滑。2022年末全国人口141175万人，比上年末减少85万人。2023年末预计65岁及以上老年人口将接近16%。人口老龄化，客观上会造成住房需求的疲软。再结合从社会进步角度来看必要的财税制度改革，我们有充分的理由相信，房地产市场的变革将持续深化，新的经济博弈已经开始。
任何事物的发展都有规律，都存在着开始、发展、高峰、衰退的阶段，我们需要提前理解规律，用好规律。从区域经济的角度来看，住房需求可以创造，房地产市场仍然还有机会，那就是繁荣区域经济，吸纳、集聚更多的人口。而凭什么让更多的人集聚到区域所在的城市，如何创造并持续经济的繁荣，那是另外一个话题。
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